【海南涉外律師案例】自建樓房屋確認糾紛案

【海南涉外律師案例】自建樓房屋確認糾紛案

【案情簡介】原告與被告就涉案自建房屋所有權和使用權產生糾紛，原告多次主張返還房屋給其占有使用，并收取租金未果的情況下，委托海南正凱律師事務所李武平律師及其團隊代理本案，起訴至法院主張涉案自建樓第一層的使用權及租金，最后獲得法院支持。

【李武平律師說法】

一、關于確認房屋使用權的問題。涉案《確認書》系各方真實意思表示，且涉案物業已交給被告收取租金償還建房借款已屆滿10年期限，《確認書》已經實際履行，依法應認定為合法有效，原告據此享有涉案房屋第一層產權，償還借款期限屆滿后，應將該一層房屋歸還給原告占有使用收益，而被告拒不返還。根據《民法典》第二百三十四條因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。第二百三十五條無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物的規定，原告主張確認涉案房屋第一層歸原告使用的訴求，具有事實和法律依據，依法應得到支持。

二、關于租金的問題。截止至XXXX年，用涉案房屋收取租金償還借款已屆滿十年。XXXX年，原告向四被告多次主張歸還涉案房屋第一層自行管理和使用、收益，均遭到無理拒絕。四被告拒不歸還涉案房屋第一層給原告排他性占有、使用、收益的行為，已構成侵權。根據《民法典》第二百三十八條：“侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以依法請求損害賠償,也可以依法請求承擔其他民事責任”以及第一千一百八十四條：“侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算”的規定，故，原告依法有權主張歸還支付自XXXX年起至實際歸還之日止的房屋租金，依法應得到支持。

【審理結果】

海南省第一中級人民法院

民事判決書

(2022)瓊96民初XXX號

原告(反訴被告):XXX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務所律師。

被告(反訴原告):XXX

被告(反訴原告):XXX

被告(反訴原告):XXX(曾用名：XXX),

被告(反訴原告):XXX

第三人：XXX

上述四被告(反訴原告)及第三人XXX的共同委托訴訟代理人：XXX，廣東XXX律師事務所律師。

上述四被告(反訴原告)及第三人XXX的共同委托訴訟代理人：XXX，廣東XXX律師事務所律師。

第三人：?？?/span>XXX

原告(反訴被告)XXX與被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX、?？?/span>XXX 物權確認糾紛一案，本院于2022年X月XX日立案后，依法適用普通程序進行審理。審理過程中，XXX、XXX、XXX、XXX以分家析產糾紛為由提出反訴，第三人以分家析產糾紛為由請求以獨立第三人的身份參加訴訟，本院予以準許。本院于20XX年XX月X日不公開開庭進行了審理。原告XXX(反訴被告) 的委托訴訟代理人李武平到庭參加庭審，被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX，以及上述五人的共同委托訴訟代理人XXX、XXX通過線上方式參加庭審，第三人?？?/span>XXXX經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席進行審理。本案現已審理終結。

原告(反訴被告)XXX向本院提出訴訟請求：1.依法確認位于海南省?？谑?/span>XXX區XXX號的房屋第一層歸XXX所有，四被告立即歸還給XXX排他性占有、使用、收益；2.判令被告XXX、XXX立即向XXX支付上述房屋第一層自XXXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款利率計算的利息。(計算方式： 租金按XXX元/月計，暫時計算至XXXX年X月X日，共XX個月，租金為XX萬元，利息為XXX元);3.判令四被告立即向XXX歸還《國有土地使用權》(證號：XXXX)及《房屋產權證》(證號：XXXX);4.本案訴訟費用由四被告承擔。本案庭審中，XXX將第一項訴訟請求變更為：請求依法確認位于海南省?？谑?/span>XX區XXXX的房屋第一層使用權歸XXX所有。

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被告(反訴原告)向本院提起反訴： 一、判決反訴原、被告 以及第三人XXX將共同所有之坐落于?？谑?/span>XX區XXX號的國有建設住宅用地(登記證號：XXX)按第三人XXX占7/12份額、反訴原告各占1/12份額予以析產。二、判決駁回反訴被告XXX全部訴訟請求(反訴原告當庭撤銷第二項訴訟請求)。三、判決反訴被告協助原告辦理上述不動產登記手續。四、判決本案訴訟費全部由反訴被告承擔。

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第三人XXX提出獨立請求：一、判決原、被告以及第三人將共同所有之坐落于?？谑?/span>XX區XXX號的國有建設住宅用地(登記證號：XXX)按XXX占7/12份額、被告各占1/12份額予以析產。二、判決確認XXX所享有?？谑?/span>XX區XXX號的國有建設住宅用地(登記證號：XXX)份額歸屬于申請人。 三 、判決坐落于?？谑?/span>XX區XXX號的XX層半房屋由第三人單獨使用并享有所有使用收益。四、判決駁回XXX全部訴訟請求。五、判決XXX協助第三人辦理不動產登記手續。六、判決本案訴訟費全部由XXX承擔。(第三人當庭撤銷第二條訴訟請求，變更第一項訴訟為請求XXX占8/12份額)。

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本院認為，關于本案法律適用。本案各方當事人均系香港特別行政區居民，根據各方當事人訴辯意見，本案案由應當確認為涉港共有權確認糾紛案件。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>》第五百四十九條之規定，人民   法院審理涉港民事訴訟案件，參照適用涉外民事訴訟程序的特別   規定進行審理。根據《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第二條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國涉外民事關系法律適用法>若干問題的解釋(一)》第十七條規定，涉港案件 參照具有涉外因素的民事關系，適用《中華人民共和國涉外民事 關系法律適用法》確定適用的法律?！吨腥A人民共和國涉外民事 關系法律適用法》第三十六條規定：“不動產物權，適用不動產 所在地法律”,因涉案房屋及土地座落于國內，故本院確認內地法律作為解決本案爭議的準據法。

本院認為，根據本院查明的事實，第三人?？?/span>XXXX承租涉案一層房屋，本案的處理結果與其具有一定利害關系，其參加訴訟也有利于租賃情況的查明，作為第三人參加本案訴訟并無不當。結合各方訴辯意見及本院查明的事實，本案爭議   焦點問題為：一是涉案房屋及土地使用權的確認；二是XXX、XXX是否應當向XXX支付涉案房屋第一層自XXXX年X月X 日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付；三是四被告(反訴原告)是否應當向XXX歸還《國有土地使用權》(證號：XXXX)及《房屋產權證》(證號：XXXXX)。

一、關于涉案房屋、土地使用權的確認問題。本案中，各方當事人均將《確認書》作為證據向本院提交?！洞_認書》確認：“XXX號物業屬于XXX和XXX共同所有，五位子女都承認并同意上述物業完全屬于父母”。庭審中各方當事人對“物業”是否同時包含涉案房屋和土地雖各執一詞，但結合各方當事人均未能出具購買土地以及建造原二層樓房出資證明的具體情況、結合XXX在庭審關于自愿將其名下涉案土地用于共同建房的自述，以及各方當事人提交在案的其他證據，本院認為，此處的“物業”表述，應當理解為包括涉案房屋和土地。即在確認書中，各方當事人明確了涉案土地和房屋為家庭共有財產，并就共有財產十年間的使用和收益、管理進行了確認?！洞_認書》 進行了以下安排：1.重建此物業有向XXX借款，十年內此物業作出租用途并以出租收入租金分期還款給XXX；2.此物業共有XX層半，第一層屬于XXX，第二層屬于XXX，第三層屬于XXX，第四層屬于XXX，第五層屬于XXX，天臺半層屬于XXX；3.此物業十年后可作自住或出租用途，但必須遵守：此物X業委托XXX負責管理及賬目記錄等，收入的現金交由XXX管X理，每月需收取合理管理費，費用由五位子女平均負責，管理者X每年需整理及公開收支賬目；此物業不向外人出售或轉讓，如特X殊情況必須出售或轉讓時，只能以原造價出售或轉讓給兄弟姐妹；4. 還清借款后，所有收益歸XXX家族所有，家族子孫中又考上大學者，可從受益中提取部分款項作為獎金，以示鼓勵。涉案物業自確認書簽訂以來，第一層已經向外出租滿十年，樓房整體出租租金也已經用于支付XXX的投入款，并已全部償還完畢?！洞_認書》為各方當事人的真實意思表示，對涉案房屋重建后各方當事人使用分配權利進行共同確認，系各方當事人對自己權利義務的處分，其確認并不違反法律的強制性規定，該《確認書》合法有效，自簽訂以來已得到了各方當事人的實際履行，各方當事人應當秉持誠信原則繼續予以全面履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。 在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”。因四原審被告(反訴原告)及第三人未能提交證據證明各方當事人對確認協議內容進行了協商一致的變更，也未能證明本案存在應當對《確認書》予以變更的法定情形，故原審被告(反訴原告)及第三人關于涉案房屋及土地使用權確認及辦理變更登記的訴訟主張與《確認書》內容不符，本院不予支持。因涉案房屋并未辦理房屋所有權證，且各樓層之間可以獨立通行使用，具有分別確認權屬的條件，現XXX據《確認書》主張涉案房屋第一層的使用權，具有事實和法律依據，本院予以支持。

二、關于XXX、XXX是否應當向XXX支付涉案房屋第X層自XXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標準支付的問題。本院認為，本案庭審中，四被告(反

訴原告)均認可涉案房屋第一層自XXX年X月X日至今均對外出租，租金為每月XXX元。截止XXXX年X月X日，涉案房屋建成后已對外出租十年，所收租金已經覆蓋XXX投入的建房款，現XXX據《確認書》請求涉案房屋第一層自XXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金具有事實和法律依據，涉案房屋一層租金為每月XXXX元，應當據實予以支持。關于利息問題，XXX主張利息主要基于資金占用利益的取得，考慮到《確認書》中并無相關約定，且《確認書》確認了XXX、XXX代理共有人的管理權利和義務，同時確認了管理成本需要從租金中支付。本院認為，因糾紛出現后，涉案房屋一層一直處在正常出租狀態，XXX、XXX實際進行了由XXX純受益的管理行為，即便存在資金占用利益，也應將資金占用利益與管理成本進行充抵，對XXX關于租金利息的訴訟請求不予支持。

三、關于四被告(反訴原告)是否應當向XXX歸還《國有土地使用權》(證號：XXXX)及《房屋產權證》(證號：XXXX)的問題?；谏姘阜课菁巴恋匾汛_認為家庭共有，上述兩證由家庭成員共同保管并不違反法律規定，對XXX的該項訴訟請求本院不予支持。

綜上，原告(反訴被告)XXX的部分訴訟請求有理，本院予以支持。四被告(反訴原告)及第三人的訴訟請求因當事人舉證不能，本院予以駁回。依照《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條、《中華人民共和國民法典》第六條、第二百九十八條、第三百條、第五百零九條、《最高人民法院關于 適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、二百四十條之規定，判決如下：

一、確認位于海南省?？谑?/span>XX區XXX號房屋(土地證號：XXXX)第一層歸原告(反訴被告)XXX使用；

二、四被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX 于本判決生效之日起15日內，以每月XXXX元為標準向原告(反訴被告)XXX返還自XXXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金；

三、駁回原告(反訴被告)XXX的其他訴訟請求；

四、駁回被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXXX的全部訴訟請求；

五、駁回第三人XXX的全部訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費XXXX元，由被告XXX、XXX、XXX、XXX共同負擔。反訴案件受理費XXX元，   由反訴原告XXXX、XXX、XXX、XXX共同負擔，第三人XXX起訴案件受理費XXX元，由第三人XXX自行負擔。

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附相關法律條文：

《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》

第三十六條不動產物權，適用不動產所在地法律。

《中華人民共和國民法典》

第六條   民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第二百九十八條按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第三百條   共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條   當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。

在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

第二百四十條   無獨立請求權的第三人經人民法院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，或者未經法庭許可中途退庭的，不影響案件的審理。